房地产:刚性需求如饥似渴 反弹仍将持续
事项：
3月29、30日，北京二手商品房连续两天成交超两千套，其中30日成交2273套，创下北京二手房单日成交量历史最高记录。
评论：
楼市真的很火，超出了所有人的预期
从各地楼市目前表现来看，已超出我们预期：①全国新建商品房1-2月份销售额及我们跟踪的多个重点城市1-2月份一、二手房销售额均同比增长；②3月上旬，由于元宵节刚过，多个重点城市的一、二手房销售额出现了同比下降，但进入3月份下旬以来，又开始回升，上周一些城市不仅销售额同比增长，销售面积或套数也出现了同比增长，比如北京，特别是最近这几天北京二手房单日销售套数屡创新高，超出了所有人的预期。
供给释放缓慢，刚性需求如饥似渴
从重点城市库存情况看，新建商品房供给释放缓慢，多个城市一手房可售量屡创新低，市场目前剩余的可售量难以满足刚需巨大的胃口，使其只能在二手房市场上释放。据中原地产集团主席施永青透露，近期北京二手房的买家中以刚需为主，我们认同他的结论，我们认为去年12月以来以遏制“部分”城市房价“过快”上涨的调控，使投机成本加大、获利空间收窄，势必会将很多投机性需求挤出市场，因此，目前入市的购房者以刚需为主是必然的。目前热络的楼市表明：虽然房价同比涨幅巨大，调控*策也比较严厉，但阻挡不了如饥似渴的刚性需求。
*策收紧势必会影响未来供给的释放，也会影响到房地投资复苏的步伐
自去年12月*策收紧以来，开发商观望心态日渐浓厚，媒体都把焦点放在了“新地王”诞生的新闻上，其实“地王”只是个案，今年以来已出现了许多宗流拍及底价成交的案例。另外，虽然1-2月投资和新开工数据显示这两项指标恢复良好，但我们认为在*策收紧的背景下，对这两项指标的统计数据还需斟酌：①前年土地市场冷清，去年下半年土地市场回暖，目前正值这些地块办妥开工证的时点，所以新开工数据显得较好，但这只是办证的数据，并非意味着在新开工上真正投入；②去年销售火爆，目前暖意未全消，开发商为了配合预售和交房两个重要节点，对一些形象进度已接近预售条件的项目，会加快工程进度以尽早推盘，对一些已完成预售的项目也会加快进度以尽早交房结转收入，因此目前投资指标仍会惯性增长，但在*策收紧的背景下，开发商一旦预期转向悲观，拿地热情就会下降，新项目的工程进度也会放缓，最终将导致投资下滑。
期待*策“疏而不堵”，相信调控不会矫枉过正
房地产现阶段仍是经济支柱，对经济增长、就业以及地方财*收入的贡献不可忽视，行业平稳发展符合宏观经济整体利益。同时，开发商作为供应的主体，过分打压只会使其积极性下降而导致供应减少。面对旺盛的刚性需求，我们期待调控*策能够“疏而不堵”，在关起“囤地、捂盘”的大门时，在拿地、融资、审批等环节为开发商打开一扇窗，同时对改善型需求、首次置业需求在*策上继续扶持，以减轻百姓安家置业的负担，唯此，才能改善供应、稳定房价，使行业更健康发展。我们相信*府智慧，认为调控矫枉过正概率不大，未来仍以执行“国十一条”精神为主，后续*策将基本上属于“国十一条”的细化：①对商品房——市场解决，加强管理：鼓励开发商增加供应、抑制投机、打击“囤地、捂盘”，从税收和金融两方面继续支持首次置业及改善型需求；②对保障性住房——*府主导，大力建设，但由于资金来源仍主要依赖商品房土地出让收入，因此，如要大规模建设保障性住房，从根本上仍离不开商品房市场的繁荣。
地产股反弹仍将持续，看好区域及全国龙头
地产板块表现强劲，截止3月31日涨幅5.92%，超越沪深300同期涨幅2.44个百分点，我们给予“推荐”评级的品种大都有10%左右的涨幅，部分品种涨幅接近20%。由于楼市基本面超预期好，同时预计调控“矫枉过正”概率不大，因此我们认为地产股反弹仍将持续，反弹高度有望逼近09年11月的次高点，目前地产股指数距离这一反弹目标还有近19%的空间，我们建议积极参与反弹，看好区域及全国龙头，推荐“云天星球”、“保招万金”、首开股份、北京城建、荣盛发展等品种。